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365体育投注886655合法经营的娱乐官网,为您提供高品质、高赔率投注平台。支持在线中文注册,提供免费游戏app下载资源、手机版和网页客户端,欢迎登录导航网站体验!1973年,大昌地产还和英资太古洋行合作,联合收购小型地产公司健诚置业,改组为太古昌发展,当时太古集团刚涉足地产业,试图借助大昌的经验发展规模庞大的太古船坞。后来,太古集团也觉得没有必要让大昌地产分享,遂于1977年收购太古昌发展全部股权。大昌两次与英资洋行的合作都半途夭折。后来大昌又和希慎合作,兴建希慎大厦及礼顿中心,1981年9月,利氏家族组成希慎兴业在香港上市,大昌变成持有小量股票的小股东,也不成气候。大昌地产这种经营方式,虽不致吃大亏,但却失去大事扩展的良机。〔6〕 Nigel Cameron, The Hongkong Land Company Ltd.?鄄A Brief History, Offset Printing Co.,1979,pp.56.1972年10月21日,恒隆在香港上市,公开发售2 400万股新股,每股面值2元,以8.5元价格发售,集资逾2亿元。恒隆上市时共拥有5个发展地盘,包括港岛半山区列提顿道1号的豪宅大厦恒柏园、北角云景道的恒景阁、恒英楼等,另有6个已建成或正在建筑中的收租物业,包括铜锣湾的恒隆中心、九龙的柏裕商业中心、港岛南湾道的宝胜楼等,已初具规模。

新地的地产发展计划颇能迎合市民需要。踏入20世纪90年代,由于经济繁荣、市民收入增加,人们对居住环境及面积的要求亦提高,以往二三百方尺的小单位已不能满足置业者的要求。针对这一转变,新地逐步转向发展高质素的大型屋,单位面积在500方尺至1 000方尺之间,并设有住客俱乐部,极力塑造高质素、高品位的形象。新地还重视以另类生活文化来包装所推出的屋,如雅典居、加州花园、加州豪园等,设计风格上配合移民的回流,结果大受欢迎。新地推出的楼宇,往往成为市场中的名牌。在整个80年代,长实集团先后共完成60多项地产发展计划,除黄埔花园外,尚有城市花园、和富中心、嘉云台、乐信台、瑞峰花园、银禧花园,以及丽城花园,所提供的住宅单位超过5.25万个。期间,长实集团发展的物业,约占香港整个物业市场的20%,〔6〕长实已成为香港地产业的领导者。但是,由于地产市场牵动着香港经济的各个行业、各个环节、各大财团以至数十万小业主的利益,一旦采取过激的政策或措施,则可能危及香港经济,并造成社会不稳定的因素。因此,房屋政策的制订,成为特区政府所面对的一个相当棘手的问题。365体育投注886655这次升浪的动力是豪华住宅楼宇。踏入1996年,楼市表现尚见平稳,然而从下半年起,豪华住宅的交投转趋畅旺,一些豪宅名厦,诸如帝景园、会景阁、嘉富丽苑、地利根德阁,以及阳明山庄等,均成为市场追捧对象。其中,帝景园一宗交易创下每方尺逾20 000元纪录,而新鸿基地产安排作示范单位的港景别墅,亦以每方尺17 000多元易手,成为同区分层豪宅成交的指标。

365体育投注886655(3) 地产炒风死灰复燃。1985年中以后,沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月,港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售,开盘前8天,已有大批买家,包括代人排队者、炒家和公司经纪大排长龙、日夜轮候,人数多达数百人,群情汹涌,打破了香港有史以来排队买楼时间最长的纪录。期间更有身刺纹青的黑社会分子“打尖”,险些酿成暴动,部分炒家甚至以每张5万元价格出售申请表,又出现假售楼回条。1994年初,著名的美国摩根斯坦利公司已发表研究报告指出:香港地产市道的“泡沫”正渐渐形成,虽无即时爆破的危机,但要提防两种可能:一是某些事件或环境令香港经济急转直下,又或引起极大的政治或经济不安,二是利率突然飙升。1978年,恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方尺土地,计划兴建淘大花园。其后,恒隆以每股9.65元收购淘大75.6%股权,使之成为恒隆的附属公司,以便进一步开拓淘大尚未开发的土地资源。淘大花园最后分四期发展,可提供4 800个住宅单位和部分商场,总投资达9.4亿元。

1978年,恒隆以2亿元向上市公司淘化大同购入约22.26万方尺土地,计划兴建淘大花园。其后,恒隆以每股9.65元收购淘大75.6%股权,使之成为恒隆的附属公司,以便进一步开拓淘大尚未开发的土地资源。淘大花园最后分四期发展,可提供4 800个住宅单位和部分商场,总投资达9.4亿元。在美孚新邨兴建的过程中,另一个后来闻名港九的高级大型私人屋邨也开始策划兴建,策划者是英资太古集团旗下的地产公司。太古集团的前身是太古洋行,主要业务是航运、贸易,1950年代收购国泰航空扩展至航空业,但对地产则一直未有沾手。60年代期间,太古还不断出售所拥有的土地,包括鲗鱼涌太古宿舍地段,后来建成“海山”、“海景”、“福昌”等挤迫不堪的白鸽式住宅楼宇,70年代初又将华兰路东侧土地脱手,结果建成皇冠车行、仁孚工业大厦、宝峰苑及惠安苑等楼宇。这种情况正逐渐成为香港社会不稳定的一个重要因素。1997年,香港就发生多宗与房屋有关的恐吓事件。2月12日,香港立法局外发现写上打倒房屋司的可疑物品,要动用拆弹专家到场“引爆”。3月份,几家传媒机构收到匿名信,声称要下毒对付当时出任房屋司的首长及其他享有房屋津贴特权的人士。4月份九龙尖沙咀巴士总站一辆巴士内发现写有“沙林毒气”及“抗议港府高地价政策”字条的玻璃瓶。凡此种种,已是社会酝酿动荡不安的先兆。365体育投注886655商业楼宇市场,无论是供应、销售都相当畅旺,中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮,新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成,高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼,香港商业区的面貌焕然一新。这时期,大批商业楼宇建成,以写字楼为例,1976年,香港写字楼落成面积仅217万方尺,但到1981年新建成面积已增加到338万方尺,1982年更增加到396万方尺,接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升,以甲级写字楼为例,1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元,但到1981年已上升到21元,7年间升幅达2.5倍。其中,中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初,地产炒风蔓延到商厦,大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖,一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次,售价从7.15亿元上升到16.8亿元,炒风之盛,令人咋舌!

面对楼市的大幅调整,特区政府开始软化在85000个建屋目标的立场,弹性处理卖地及房屋政策。按行政长官董建华后来的讲法,在1998年实际上已搁置85000个建屋的目标。1998年2月特区政府财政司司长曾荫权在财政预算案中宣布将中环添马舰的商业用地,由原计划推出市场拍卖改为用作兴建政府总部,并提出减免差饷、按揭物业税项宽免,以及鼓励市民自置居所等一系列措施,又咨询各大地产发展商意见,弹性处理每年85000个住宅单位的建屋目标,令地产市场在2、3月间出现短暂的“小阳春”。1991年1月,陈曾焘退任董事,由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席,恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后,一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线,但同时亦采取了一系列瞩目行动,包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团;引进先进管理技术,如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等,获得投资者的好评。陈启宗并表示: 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重,同时在增加土地储备方面亦将更加活跃,争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕1969年12月“远东会”的创办,打破了英资对香港证券市场的长期垄断,开创了香港证券业的新纪元。其后,香港证券市场形成了四会并存的局面,各证券交易所面对激烈的同业竞争,均不同程度地降低对公司上市的标准和要求,这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。当然,这里指的仅仅是狭义的地产业,如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权,以及建造业加总视为广义的房地产业,则近20年来其在香港经济中的比重,低则占21.7%,高则超过3成(见表6.6),成为香港经济最重要的经济支柱。正如有学者分析所指出的:“香港经济中的房地产是一具实质重要地位的产业,是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉,香港也就不成其为香港。……必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中,房地产的意义才能真正彰显。”〔9〕

踏入过渡时期,港府首次拍卖的土地,是金钟道域多利兵房地段,即占地11.5万方尺的金钟地王。该地段曾于1982年11月推出,当时地产市道沉寂,只有3个财团入标,其中,长实出价6亿元,新世界发展出价4亿元,港府以出价过低将其收回。1985年4月18日港府将金钟地王推出拍卖,底价为5亿元,这次拍卖被地产界视为市场的寒暑表。拍卖过程中,香港的各大地产财团,包括长实、新世界、新地、恒地、信和、太古等都参与竞投,结果被太古地产以7.03亿元的价格夺得,比底价高出4成。1972年,香港海底隧道通车后,铜锣湾也逐渐成为繁华的商业区,区内开始兴建写字楼,其中最瞩目的是置地在该区的发展。铜锣湾原本就是置地母公司怡和在香港的发源地,1972年置地吞并牛奶公司后,获得铜锣湾大片土地。从1970年起,置地就开始在该区发展高级商业楼宇,包括怡东酒店、会议中心、世界贸易中心等。1978年,置地更是斥资1亿元在铜锣湾一幅面积达5.3万方尺的地盘上兴建温莎公爵大厦,该大厦楼高41层,建筑面积逾81万方尺,可供租用面积60万方尺,是区内最庞大的商业大厦。从楼顶远眺,维多利亚公园及海港景色一览无遗。可是,80年代以后,合和的业务重心逐渐转移到中国内地、泰国、菲律宾的基础设施工程,其作为地产五虎将的地位亦逐渐被其他新兴地产集团取代。这次循环周期的上升阶段,基本上由3次升浪组成,第一次升浪自1985年至1989年,第二次升浪自1991年至1994年,第三次升浪自1995年至1997年,呈现一浪高于一浪的发展态势。整个阶段长逾10年,贯穿整个过渡时期,成为这一时期香港经济的一个鲜明特色。

华资地产五虎将中,长实和新地的光芒,几乎盖过了其他3家公司。不过,合和实业却是五虎将中最早上市的地产公司,1972年秋至1973年春,合和实业的股价更凌驾其他公司之上,俨然成为“老大哥”。合和实业的创办,可追溯到胡氏家族的中央建业有限公司。创办人胡应湘,祖籍广东花县,1935年在香港出生,其父胡忠是香港著名的“的士”商,号称“的士大王”。胡应湘早年赴美国普林斯顿大学攻读土木工程,1958年学成返港,曾任职政府工务局助理工程师。1962年胡获得建筑师执照后,即创立家族的中央建业有限公司。当时,港府认为香港的士不足,因而增发牌照,其父胡忠多购了数十部的士,使车库不敷应用,于是便在铜锣湾海旁购地建造大厦,底层作停车场,上盖作住宅出售。这次交易令胡氏家族赚取了可观利润,并开始兼营地产。〔11〕到80年代初,信和地产已颇具规模。1981年3月,黄廷芳将信和地产部分物业,信和置业有限公司分拆在香港上市,以作为集团地产发展的主力。该年底,信和地产市值达33.81亿元,已超过恒隆、合和、大昌等而成为香港第九大地产上市公司。365体育投注886655(2) 物业交投畅旺,楼价、租金节节攀升。踏入1985年,香港物业交投已趋活跃,据田土注册处的登记,该年各类房地产买卖契约,达26.3万宗,比1984年的17.7万宗增加49%,其中,楼宇买卖契约的数目,创下历年最高纪录,达5.4万宗,比1984年的3.0万宗大幅增加82%。到1988年高峰期,各类房地产买卖契约更达35.6万宗,其中楼宇买卖契约6.7万宗,分别比1984年增加101和124%。而香港登记业主人数亦从1984年的46.8万人增加到1988年的65.9万人,增幅达41%。(见表5.1)这一时期,过去数年间积聚的购买力爆发,形成对房地产需求大于供给的局面,楼宇空置率迅速回落,刺激楼价、租金飙升,其中最显著的要数私人住宅楼宇。1985年,私人住宅楼价平均升幅已达2成至3成,大型住宅楼宇售价升幅更接近五成。1987年10月股灾后,楼宇市道一度转淡,但随着港府于1988年3月宽减印花税及银行减息,住宅楼宇市道戏剧性地再次转趋蓬勃。1988年全年平均升幅接近四成,市区新楼平均每方尺升至1 500元,已超越1981年地产高峰期每方尺1 300元水平,比1984年的每方尺630元大幅上升138%。

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